長生津計唔計自住物業？業主同租客的分別

退休規劃講咗咁多年，好少人留意到一件事：香港政府其實已經用一份官方文件，話咗你聽邊種資產喺退休時最「著數」。

呢份文件唔係甚麼白皮書，而係社會福利署長者生活津貼（下稱長生津）嘅申請資格。

一、原文點寫

長生津係一項需要通過經濟審查嘅福利。由 2026 年 2 月 1 日起，單身人士嘅資產上限係 415,000 元，夫婦係 630,000 元；符合資格者每月可領 4,345 元。

關鍵喺「資產」點樣定義。社署列明，資產包括土地及非自住物業、現金、銀行儲蓄、股票及股份投資（包括債券、基金及累算退休權益）、商業或投資用途嘅車輛及其營業牌照，以及金條及金幣等。

然後係最關鍵嗰句——社署明確寫明，「自住物業⋯⋯及保險計劃的現金價值則不包括在內」。

社署進一步界定：只有一項作為香港主要居所嘅住宅物業及自用車位，會被視作「自住物業」而獲豁免；其餘由申請人及／或其配偶分別或共同擁有嘅物業或車位，包括祖屋，一律視作非自住物業，須納入資產計算。而且，呢個範圍涵蓋喺香港、澳門、內地及海外持有嘅資產。

二、效果上等同鼓勵

要講清楚：政府從來冇講過「我哋鼓勵市民置業」。豁免自住物業更大機會出於一個行政現實——總不能要求一位八十歲長者賣走自己住緊嗰間屋，先至有資格攞每月四千幾蚊。

但條文嘅效果，同鼓勵置業係一樣嘅。

我哋用兩個同齡、同樣勤力儲錢嘅人做對照。兩位都係 65 歲、單身、擁有價值 500 萬嘅資產：

同一筆資產，因為擺喺唔同位置，退休後嘅結果差天共地。李先生唔係窮啲，佢只係將財富放咗喺一個政府會數埋落審查嘅格仔入面。

而且差距唔止每月四千幾。75 歲或以上嘅長生津受惠人，喺公立醫院及診所可獲豁免醫療費用，範圍包括住院、急症室、專科、普通科及診治期間處方嘅標準藥物。呢筆錢喺人生最後十幾年，往往遠超津貼本身。

三、對你嘅實際意思

• 退休前檢視住屋安排：自住物業不計資產，但只限一項作為香港主要居所的住宅。
• 第二層樓、祖屋、內地或海外物業都要按市值計入資產，收租淨額亦計入入息。
• 置業要量力而為，唔好為咗過審查而勉強供樓，影響退休現金流。

四、要留意嘅地方

唔好倒果為因。 呢篇文唔係叫任何人為咗二十幾年後嘅一項津貼而勉強上車。供款壓力、利率風險、失去流動性，全部都係真實成本。財政可負擔四隻字係前提，唔係修飾。

豁免只存在於審查層面。 自住物業唔計入長生津資產，唔代表佢喺其他制度下都獲豁免，亦唔代表佢冇跌價風險。

規則會變。 資產及入息限額每年檢討，津貼金額亦然。本文引述嘅係由 2026 年 2 月 1 日起生效嘅數字，實際以社署公布為準。

結語

政府唔會直接話你聽應該點樣安排退休資產。但當你逐條讀佢嘅豁免清單，你會發現佢已經畫咗一張圖：自住物業、自用車位、保單現金值、將來自用嘅骨灰龕——呢啲都係佢認為長者應該擁有、而唔應該被逼變賣嘅嘢。

讀懂呢張圖，比背熟任何一款產品都重要。

五、業主同租客，退休時嘅分別

同樣係一百萬資產：業主可能一百萬喺磚頭度、十萬喺戶口；租客就係一百一十萬全部喺戶口。兩條線嘅結果，可以差好遠。

想知自己嘅情況點部署？可以睇睇 Silverlink 嘅長生津規劃服務，或者 WhatsApp 我們初步查詢。

資料來源：社會福利署「長者生活津貼」網頁及常見問答，入息及資產限額由 2026 年 2 月 1 日起生效。本文就條文效果所作嘅分析屬筆者個人觀點，並非政府立場。個別資產是否計入審查，最終由社會福利署按個案審批。本文只供一般參考，不構成投資、稅務或法律建議，亦不構成任何產品要約。

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